KETERANGAN AHLI PERTANAHAN DR. ARSIN LUKMAN, SH., CN.

Dalam persidangan perkara Charlie Chandra, Majelis Hakim menghadirkan Dr. Arsin Lukman, S.H., C.N., seorang ahli di bidang pertanahan yang berpengalaman memberi keterangan baik pada tingkat penyidikan maupun persidangan dalam berbagai kasus tanah di Indonesia. Keterangan ahli ini sangat penting untuk memberikan perspektif hukum agraria mengenai kedudukan sertifikat, keabsahan Akta Jual Beli (AJB), mekanisme pewarisan, serta batasan ranah administrasi, perdata, dan pidana dalam sengketa pertanahan.

Dr. Arsin menekankan bahwa sertifikat adalah tanda bukti kepemilikan yang kuat dan sah menurut hukum, serta menegaskan bahwa proses balik nama waris merupakan peristiwa hukum administratif, bukan ranah pidana. Ia juga menyoroti bahwa pengisian formulir administrasi di BPN, termasuk Lampiran-13, hanya memiliki konsekuensi administratif apabila terdapat kekurangan, dan bukan merupakan dasar untuk menjerat seseorang dengan tindak pidana.

1. Ahli menyatakan bahwa dirinya adalah Ahli dibidang pertanahan dan telah menjadi ahli baik ditingkat penyidikan maupun ditingkat persidangan diberbagai kasus berkaitan dengan pertanahan.
2. Ahli menyatakan bahwa seseorang dapat menguasai tanah dengan cara penggarapan atau melalui perolehan hak atas tanah.
3. Ahli menyatakan bahwa bukti kepemilikan yang sah adalah yang didasarkan pada sertifikat.
4. Ahli menyatakan bahwa sertifikat adalah tanda bukti kepemilikan ha katas tanah yang kuat.
5. Ahli menyatakan bahwa orang yang namanya tercatat dalam sertifikat adalah orang berhak atas suatu bidang tanah. Subjeknya bisa orang atau badan hukum.
6. Ahli menyatakan bahwa subjek hukum yang bisa memiliki hak milik atas tanah di Indonesia adalah warga negara Indonesia tunggal, jadi orang tersebut tidak boleh memiliki kewarganegaraan lain. Dan bisa juga badan-badan hukum tertentu memiliki hak milik, contohnya Bank-Bank milik Negara, Badan Keagaam, Badan Sosial atau Koperasi pertanian.
7. Ahli menyatakan bahwa AJB adalah bukti adanya peralihan hak dari Penjual tanah ke Pembeli tanah.
8. Ahli menyatakan bahwa AJB pada hakekatnya harus ditindaklanjuti dengan Pencatatan Administrasi di BPN. Hal ini karena Jual Beli bersifat hanya antara Penjual dan Pembeli serta Notaris yang mengetahuinya. Oleh karenanya agar unsur publisitas terpenuhi serta pihak-pihak lain mengetahui dilakukanlah pendaftaran hak di BPN.
9. Ahli menyatakan bahwa pada saat terjadi jual beli tanah yang telah bersertifikat dan jual beli tersebut telah diurus administrasi namanya di BPN, maka nama Penjual yang sebelumnya tercatat di dalam sertifikat akan dicoret dan digantikan dengan nama Pembeli tanah, serta dicantumkan juga dasar  peralihannya seperti No AJB, Tanggal AJB, nama PPAT yang membuat Jual Beli dan tandatangan dari kepala seksi yang ada di BPN .
10. Ahli menyatakan bahwa menurut ahli keabsahan AJB terjadi saat dilakukannya penandatangan AJB antara Penjual dan Pembeli yang artinya Penjual menyerahkan haknya kepada Pembeli dan Pembeli melakukan pembayaran harga atas tanah tersebut. Peristiwa ini terjadi sekaligus. Hal inilah cerminan dari hukum adat yang termuat di dalam UUPA yaitu adanya asas terang, tunai dan real.
11. Ahli menyatakan apabila ada unsur pidana pada saat dilakukannya Jual Beli, unsur keperdataannya tetap harus diurus. Misalnya, suatu AJB dinyatakan ada cap jempol palsu maka tindak lanjut dari keperdataannya yaitu mengajukan pembatalan atas AJB tersebut.
12. Ahli menyatakan bahwa sepanjang AJB belum dibatalkan oleh putusan pengadilan ataupun para pihak yang membuatnya, maka AJB tersebut masih sah berlaku.
13. Ahli menyatakan bahwa apabilapun AJB tersebut ada cap jempol palsu namun ternyata ada putusan perdata yang menyatakan AJB tersebut tetap sah dan mengikat, maka keputusan perdata tersebutlah yang digunakan. 
14. Ahli menyatakan bahwa jenis-jenis peralihan hak atas tanah pada umumnya berkaitan dengan kewenangan PPAT untuk membuat 8 Akta, yaitu (1) Akta Jual Beli, (2) Akta Tukar Menukar, (3) Akta Pembagian Hak Bersama, (4) Akta Pemberian HGB, (5) Hak Pakai yang diatas Hak Milik, (6) Surat Kuasa Membebani Hak Tanggungan, (7) Akta Pembebanan Hak Tanggungan, (8) Akta Hibah.
15. Ahli menyatakan pewarisan merupakan peristiwa hukum peralihan hak dari pewaris ke ahli waris yang ditindaklajuti dengan proses administrasi pencatatan balik nama waris di BPN.
16. Ahli menyatakan perbedaan Jual Beli dengan Pewarisan yaitu pada jual beli ada penyerahan hak dan ada pembayaran. Sedangkan Pewarisan yaitu peristiwa hukum yang terjadi kadang-kadang tidak dikehendaki (karena meninggalnya pewaris). Sehingga hak dari pewaris yang meninggal tersebut beralih ke ahli waris.
17. Ahli menyatakan bahwa Jual Beli adalah perbuatan hukum, sedangkan pewarisan adalah peristiwa hukum.
18. Ahli menyatakan bahwa dalam pewarisan hak secara otomatis beralih. Namun secara formil tetap harus melalui pencatatan administrasi di BPN.
19. Ahli menyatakan bahwa apabila peristiwa pewarisan tersebut tidak dicatatkan maka secara materiil hak atas tanah tersebut sudah beralih kepada Ahli Waris, namun mungkin didalam sertifikat masih tercatat atas nama Pewaris.
20. Ahli menyatakan bahwa pada saat balik nama waris tidak ada syarat atau prosedur bagi ahli waris untuk menerangkan atau menyatakan menguasai fisik dari objek tanah.
21. Ahli menyatakan bahwa meskipun tanah tidak dikuasai contohnya karena tanah tersebut disewa, maka hak kepemilikan tetap menjadi milik dari orang yang namanya tercatat dalam Sertifikat. Artinya, tidak ada pengalihan hak.
22. Ahli menyatakan bahwa penguasaan fisik itu mutlak, dalam hal pendaftaran tanah pertama kali. Karena, pada saat dilakukan pendaftaran tanah pertama kali maka akan dilakukan pengukuran. Maka mau tidak mau fisik tanah harus dikuasai. Sedangkan, untuk peralihan balik nama waris tanah yang telah bersertifikat tidak diperlukan adanya penguasaan fisik.
23. Ahli menyatakan bahwa dalam hal seseorang memberikan kuasa kepada PPAT untuk mengurus balik nama, maka PPAT tersebut dalam konteks hukum pertanahan telah diberikan kuasa untuk mengisi formulir-formulir dalam rangka pemenuhan syarat administrasi di BPN.
24. Ahli menyatakan bahwa dalam hal adanya syarat-syarat yang tidak terpenuhi/tidak bisa dilengkapi pada saat proses pengurusan di BPN, maka konsekuensinya hanya sebatas administrasi yaitu permohonannya ditolak oleh pejabat yang berwenang. Tidak ada konsekuensi pidana.
25. Ahli menyatakan bahwa perbedaan antara PPAT dengan PPATS adalah PPAT diangkat oleh BPN Pusat dan kebetulan menjabat juga sebagai Notaris. Sedangkan PPATS adalah Camat yang mengajukan permohonan izin untuk menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara yang wilayah kerjanya meliputi Kecamatan dimana Camat tersebut menjabat.
26. Ahli menyatakan bahwa apabila dalam suatu daerah atau kecamatan tersebut telah ada PPAT, maka seharusnya sudah tidak ada lagi PPATS.
27. Ahli menyatakan bahwa meskipun suatu AJB dibuat oleh seorang PPATS, maka pencatatannya tetap harus dilaporkan baik di Kecamatan maupun di BPN.
28. Ahli menyatakan bahwa baik PPAT ataupun PPATS mempunyai Repertorium yaitu Buku Catatan Akta-Akta yang dibuat oleh PPAT ataupun PPATS dari awal PPAT atau PPATS tersebut menjabat sampai dengan terakhir menjabat.
29. Ahli menyatakan bahwa terkadang pencatatan yang dilakukan oleh PPATS tidak rapih, bahkan setelah PPATS tersebut tidak menjabat Repertorium tersebut dibawa pulang oleh PPATS yang sudah tidak menjabat lagi tersebut. Seolah-olah Repertorium tersebut milik pribadi. Padahal secara aturan seharusnya PPATS tersebut menyerahkan kepada PPATS yang menggantikan kedudukannya tersebut.
30. Ahli menyatakan bahwa dalam hal adanya penurunan Hak sebagaimana contoh dari SHM menjadi SHGB, biasanya BPN akan meminta kepada Pemohon adanya PPJB atau Akta Pelepasan Hak. Karena penurunan SHM menjadi SHGB adalah tidak lazim. Adanya penurunan Hak tersebut biasanya terjadi karena tanah yang tadinya SHM akan dijual ke Badan Hukum atau Perseroan Terbatas yang merupakan Subjek Hukum yang tidak diperkenankan untuk memiliki Hak Milik. Oleh karenanya Hak nya harus diturunkan. 
31. Ahli menyatakan bahwa pemili awal yang namanya telah dicoret dari sertifikat ataupun ahli warisnya tidak bisa lagi mengalihkan hak atas tanah dari sertifikat tersebut. Yang berhak mengalihkan adalah orang atau pemilik terakhir yang namanya tercatat di dalam SHM.
32. Ahli menyatakan bahwa Sertifikat mungkin saja dibatalkan. Pembatalannya bisa dilakukan oleh BPN dengan pertimbangan adanya Mal-adminitrasi dalam penerbitan Sertifikat atau melalui mekanisme peradilan yaitu adanya putusan Pengadilan TUN yang amarnya menyatakan Sertifikat tersebut dibatalkan.
33. Ahli menyatakan bahwa BPN yang berwenang untuk membatalkan Sertifkat adalah BPN pada tingkat Provinsi yaitu Kanwil atau tingkat pusat yaitu Kementerian Agraria yang selanjutnya pelaksanaannya atau eksekusinya dilakukan oleh Kantor Pertanahan Tingkat 2 yaitu BPN Kabupaten atau BPN Kota.
34. Ahli menyatakan bahwa Pengadilan yang berwenang untuk membatalkan sertifikat adalah Pengadilan Tata Usaha Negara. Pengadilan Umum seperti Pengadilan Pidana ataupun Perdata tidak berwenang untuk membatalkan Sertifikat.
35. Ahli menyatakan bahwa untuk sertifikat yang telah terbit selama 5 tahun, pembatalannya harus melalui mekanisme Peradilan di Pengadilan Tata Usaha Negara.
36. Ahli menyatakan bahwa tidak pernah mendengar adanya Keputusan Pembatalan Pencatatan Peralihan Hak atau gampangnya disebut Pembatalan Pencatatan Balik Nama. Karena hal ini tidak lazim, kalau Pencatatan Balik Namanya dibatalkan lantas bagaimana terhadap AJB yang menjadi dasar peralihannya yang tidak dibatalkan. Artinya hak atas tanah tersebut tetap telah beralih sekalipun pencatatanya dibatalkan.
37. Ahli menyatakan bahwa penguasaan fisik tanah harus berdasarkan adanya kepemilikan atau hak atas tanah.
38. Ahli menyatakan bahwa penguasaan fisik tanah tanpa dasar hukum atau dasar hak dapat dikatakan sebagai tindak illegal okupasi. Hal ini diatur dalam UU No. 51 Tahun 1960 yang melarang seseorang untuk melakukan illegal okupasi terhadap tanah milik orang lain.
39. Ahli menyatakan bahwa izin lokasi merupakan izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah untuk subjek hukum baik itu perorangan atau badan hukum untuk dapat menguasai tanah yang diberikan izin lokasi tersebut dengan cara pelepasan hak, jual beli, dan sebagainya dari orang atau badan hukum yang telah memiliki hak atas tanah diatas tanah yang diterbitkan izin lokasinya tersebut.
40. Ahli menyatakan bahwa pelepasan hak, jual beli dan sebagainya dalam hal izin lokasi harus dilakukan melalui musyawarah antara pemegang izin lokasi dengan pemegang hak atas tanah yang tanahnya masuk didalam izin lokasi tersebut.
41. Ahli menyatakan bahwa pemegang izin lokasi tidak bisa serta merta atau begitu saja menguasai tanah milik pemegang hak ataupun memaksa pemegang hak tersebut untuk menjual tanahnya kepada pemegang izin lokasi.
42. Ahli menyatakan bahwa pemegang izin lokasi memperoleh tanah bisa dengan cara pelepasan hak, jual beli, ganti rugi dan sebagainya yang dilakukan dengan pemilik hak atas tanah.
43. Ahli menyatakan bahwa izin lokasi harus diterbitkan sesuai denga rencana tata ruang wilayah, misalnya tanah tersebut rencana tata ruangnya untuk perumahan, maka izin lokasi diterbitkan untuk pembangunan perumahan.
44. Ahli menyatakan bahwa seseorang atau badan hukum yang hendak memiliki SHGB atas tanah yang merupakan milik orang lain harus dilakukan dengan cara membeli dari orang yang berhak atas tanah tersebut baik itu dengan jual beli, pelepasan hak, ganti rugi dan lain sebagainya.
45. Ahli menyatakan bahwa hak kepemilikan yang diakui oleh negara adalah Sertifikat. 
46. Ahli menyatakan bahwa lampiran-13 yang harusnya digunakan oleh BPN adalah lampiran-13 yang sesuai dengan lampiran didalam Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997, yang mana didalamnya tidak ada kata-kata/klausul “tanah yang dimohonkan tidak dalam sengketa dan dikuasai secara fisik”.
47. Ahli menyatakan bahwa lampiran-13 yang ada di BPN Kabupaten Tangerang tidak memenuhi standar sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997.
48. Ahli menyatakan bahwa apabila ada pihak-pihak yang merasa keberatan atau merasa memiliki hak atas tanah yang telah tercatat atas nama orang lain, orang yang merasa keberatan tersebut harus mengajukan atau menginformasikan kepada BPN yang berwenang sesuai dengan kewenangannya agar didalam buku tanah dicatatkan keberatannya tersebut. Sehingga pada saat dilakukan pengecekan, terdapat catatan blokir atau catatan sengketa/konflik/perkara.
49. Ahli menyatakan bahwa dalam hal permohonan balik nama waris sebenarnya tidak diperlukan adanya pengecekan sertifikat. Apabila PPAT permohonan balik nama waris didahului dengan dilakukannya pengecekan artinya PPAT tersebut dalam menjalankan tugasnya sangat-sangat melakukan kehati-hatian.
50. Ahli menyatakan bahwa dalam hal pencatatan balik nama karena pewarisan yang dilampirkan dalam permohonan ke BPN adalah Akta Keterangan Hak Waris/Surat Keterangan Waris/Fatwa Waris dari Pengadilan bukan AJB.
51. Ahli menyatakan bahwa dalam hal balik nama waris, PPAT tidak perlu melakukan pengecekan ke Camat atau ke Kepala Desa untuk menanyakan apakah terhadap tanah tersebut ada sengketa dan lain-lain karena apabila permohonan tersebut telah diajukan ke BPN dan BPN menganggap ada syarat yang tidak terpenuhi, BPN akan menolak permohonan tersebut.
52. Ahli menyatakan bahwa apabila saat permohonan balik nama waris diajukan ke BPN, dan BPN setelah melakukan pengecekan di buku tanah memperoleh fakta bahwa sertifikat tersebut adalah palsu/tidak benar, maka BPN akan memberikan Cap/Stampel didalam Sertifikat yang dianggap palsu dan tidak benar tersebut dengan Cap/Stampel yang bertuliskan “SERTIFIKAT INI BUKAN MERUPAKAN PRODUK BPN”. Hal ini bertujuan agar Sertifikat tersebut tidak dapat lagi dipergunakan.
53. Ahli menyatakan bahwa pengisian form lampiran-13 adalah merupakan tindakan administratif. Bukan merupakan ranah hukum pidana.
54. Ahli menyatakan bahwa orang yang mengajukan permohonan pembatalan sertifikat harus memiliki legal standing. 
55. Ahli menyatakan bahwa pembeli beritikad baik adalah pembeli yang membeli dari orang yang namanya tercantum di dalam sertifkat dan jual belinya dilakukan dengan tata cara/prosedur yang ditentukan oleh hukum.
56. Ahli menyatakan bahwa untuk mengetahui riwayat tanah harus dilihat pada buku tanah yang disimpan di BPN. Dari buku tanah itulah kita bisa memperoleh kejelasan secara lengkap.
57. Ahli menyatakan bahwa karena tidak dikenal adanya Pembatalan Pencatatan Peralihan Hak / Pencatatan Peralihan Balik Nama, maka keputusan tersebut harus dianggap tidak ada.